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點交法拍屋 危機處處 有如十面埋伏 故需...
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瞭解法拍屋

法拍屋之產生，乃債權人取得執行名義後，藉法定程序向法院聲請查封債務人、保證人等名下所有之不動產；並經法院公告後，公開拍賣上開不動產，將債務人之財產轉變為現金的方式，用以

償還債權人之債務。由此可知，經由法院經公開拍賣債務人之不動產，即一般俗稱之「法拍屋」。

投資最佳管道-法拍屋

法拍屋僅僅是法院拍賣眾多物品其中之一。經由法院拍賣的物品，包含著各種動產（如電視、音響、首飾等等）與不動產（如土地、房屋等等）；但是由於不動產在一般人的印象中，較具有更多之影響力與高價值性，故一般之討論也以不動產拍賣為主。

如同前述，法拍屋之產生，乃因債務人無法對價償還債權人的債權，如金錢、利息甚至國家之欠稅款等等，債權人為求自保乃透過法院以第三人公正之立場對債務人名下之財產進行拍賣程序，並將其房屋出售於社會民眾。由於法院不以判決及牟利為主要目的，且債權人為求債權有相對的最低保障，在急迫變現為現金等原因下，法拍屋一般均較市價之房屋價格略低二至五成左右。常見有些人抱怨人生總無機會投資賺大錢，其實機會卻就近在眼前。近年來大量的法拍屋，成為一般民眾、投資客、專業人士們的另一片事業發展天空。不過由於不動產所牽涉之法令繁雜，一般民眾如欲標購法拍屋也可透過專業人士、專業代標或專業點交之公司，來圓人生的一大夢想。

因不動產的價值性與保值性均為一般人所肯定，因此如有正確的投資觀，往往標購一間法拍屋的投資報酬率十分驚人，甚至常常聽聞有投資客一夕致富之實例隨處可見。

認識何為法拍

一、 法拍的由來由法院拍賣的各種動產或不動產統稱為法拍，涵蓋各種有價的汽車、首飾、電器、房屋、土地……等等，通常都是由於契約的債務關係無法償還，透過法院以第三者公正的立場進行對債務人的財產進行拍賣程序，由於法院不以牟利為目的加上債權人亟欲脫手換現金等原因，法拍物品通常都會比市價低約二成至五成左右，甚至還要更低都有可能，其中尤以不動產的價值性最高，因此投資報酬率十分驚人，常是投資客一夕致富的主要戰場。富門法拍成立十幾年來都是從事代書或法拍相關工作，對於法拍房屋或土地經驗豐富，在中部地區沒有一家法拍公司能與之比擬。

二、 法拍程序法院拍賣有一定程序與作業流程，通常都是由債權人透過申辦程序後公告並預定拍賣時間，為第一拍程序，若當日無人投標則流標，減價80%進行第二拍程序，若再無人投標，則再減價80%進行第三拍程序。若以不動產的房屋土地來說，債權人通常是「銀行」或「政府機關（國宅處、稅捐處…）」，當然也有一般的自然人。法拍程序早期各法院不相一致甚至黑箱作業，造成圍標或黑道橫行，近年來由於法院改革加上強制執行法的通過，目前這種情況已透明安全很多，也因此吸引很多民眾爭購法拍房屋與土地，造成近年來法拍市場的異常熱絡現象。

三、法拍的優勢與缺點法拍主要的優勢在於比市價便宜二成至五成以上，對於投資客或是想要以低價買到高價房屋土地的購屋者來說，都是獲利十分驚人或超值的成就感，當然高風險高獲利的背後一定有其原因，其中最重要的限制在於：
　1. 通常無法進入房屋內部觀看內部設施，不知是否遭到各種天然或人為破壞。
　2. 通常訂有租賃關係存在無法馬上排除，常會有遇到不點交情況。
　3. 海蟑螂、黑道的恐嚇勒索或是遇到債權人的強力抗拒。
　4. 七日內要準備齊全總投標金額並完全繳清，對一般人來說金額十分鉅大。
　5. 需要有專業的法拍知識和繁瑣的公文代書流程與稅務經驗。

雖然有以上的專業與技術等問題，但若能將案件託付於
專業的法拍公司，這些問題都能迎刃而解。

 （一）絕無「一屋二賣」、「建商倒閉」之問題

 法拍屋均透過法院公權力查封、拍賣之方式，任何標購資格與查封當時問題均在公告上載明清楚，只要詳加瞭解其公告內容後，購買法拍屋便擁有一定的安全保障；亦不至於產生像一般市售房屋買賣的危機，如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封」等問題，造成購屋者有著賠了夫人又折兵的遺憾。

（二）免除「未過戶期間被查封」之困擾

購買預售屋或成屋等市售房屋在辦理過戶期間，通常買方已經支付相當價金，而賣方也提供了足夠的地政機關產權辦理過戶所需資料；但若在地政機關尚未完成買賣所有權過戶的空窗期間，賣方之債權人請求法院查封賣方（即債務人）不動產，買方所購買之不動產即受到賣方債權人之查封效力影響，以致無法順利取得該不動產所有權，導致晴天霹靂。但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程序，房屋所有權已經由法院確定在案；因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。

（三）抵押權塗銷設定

購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係，因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。舉例來說，如果標購法拍屋者以三百萬元得標某一法拍屋，不論該案件有無設定高於三百萬或任何抵押權，一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。

（四）房屋產權最清楚

法拍屋之產權，因已在查封債務人不動產後，由法院禁止債務人處分其不動產；再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告，所以其產權絕對清楚可靠。

在法拍屋標購得標付清得標款後，法院會核發「法院證明書」、「不動產產權移轉證明書」、「法院囑託塗消查封與抵押權登記函」等資料給得標人，經完稅後便可請地政士辦理地政機關之所有權轉移登記。因為得標後該產權均已確定為得標人所有，故絕不會發生「一屋二賣」、「產權不清」、「再遭法院查封」等問題發生。

（五）產品類別多，選擇性高

標購法拍屋可選擇的不動產產品類別眾多，舉凡透天、別墅、公寓、華廈、店面、農地、林地、工業用地…等等應有盡有，種類繁多不勝枚舉。購屋者可依其個人用途加以考量分析，如投資用或自住、休閒等，仔細找尋絕對可以找到自己理想中的法拍屋。 

（六）屋價市場最便宜

法拍屋大部分的案件均比市價買賣之房屋或預售屋便宜很多，因此也是不動產市場中最具有投資價值性的金雞母。倘若該物件在第一拍次流標後，即打八折後推出第二拍，其後每一次流標後均打八折直至減價拍賣為止，有時甚至只有市價的一半不到的價格。